房地产这潭水向来不平静，政策的风吹草动，市场的供需变化，都可能掀起不小的波澜。政策高呼“稳楼市”，土地拍卖也是热闹非凡，“地王”频出。开发商们纷纷押注核心资产，让人不禁思考，这房地产市场的格局是不是要变天。

进入 2025 年，房地产市场就像坐过山车一样，出现了各种让人意想不到的状况。从数据就能明显看出来，像北京、上海、深圳这种大城市的核心区域，房价一点点往上爬，涨幅在 2% - 5% ，可三四线城市就没这么幸运了，平均房价下跌了 5% - 10% ，差距一下子就拉开了。

上海前滩有套 120 ㎡的次新房，挂牌 3 个月不仅没降价，还涨了 50 万，结果还被抢购了。再瞧瞧青岛某郊区的楼盘，降价 20% ，半年才卖出去 3 套，简直是一个在天上，一个在地下。这背后就是楼市进入“极致分化”的标志。

政府为了挽救楼市，那可是下足了功夫。先是掏出 5000 亿专项资金保障楼盘能按时交付，接着央行又是降准降息，房贷利率变得超级低，跌破 3%，首付比例最低只要 15%。就拿深圳一套 500 万的房子来说，现在首付只要 75 万，月供比起 2022 年能少 3000 元，购房成本直接砍半，这诱惑可不小。

一线城市的限购政策也悄悄放宽了，上海临港新片区取消了“社保满 5 年”的限制，杭州直接给人才发 10 万购房补贴。这些政策指向很明确，就是给核心区的购房需求打开方便之门。 土地市场的变化也很有意思。2025 年一季度，北京土地拍卖冒出 12 宗“地王”，朝阳区地块溢价率高达 30%；上海徐汇滨江楼面价突破 12 万/㎡，比 2024 年贵了 25%。

开发商拿地眼光可毒了，就盯着地铁 3 公里内、周边二手房超 10 万/㎡的地块。 这在新房市场也明显体现出来了，北京 10 万+/㎡的豪宅成交量涨了 60%，上海前滩南认筹比例达到 8:1，社保满 15 年才有资格摇号。

有钱人用实际行动证明了核心区优质资产的稀缺性。 人口流动情况也很有研究价值。2025 年一季度，深圳、杭州人口大量流入，分别达到 15 万和 10 万，可北京、上海人口却略微下降。

这说明年轻人都往有机会的地方跑。像深圳科技园的程序员，平时买日用品精打细算，可要是为了核心区的学位房，那可是不惜一切；上海陆家嘴的白领吃着便利店的关东煮，却在讨论千万级楼盘。

大房企的动向也值得关注。李嘉诚旗下的长实集团，在 2025 年一季度又回到深圳南山拿地了，这可是他 2015 年抛售内地资产后的首次回归；恒基兆业在上海北外滩投资 50 亿建写字楼，还要求配套国际学校和高端医疗。

外资也纷纷涌入一线城市核心区，一季度投资 80 亿美元，同比涨了 150%。 最终呈现出来的局面就是，核心城市的优质房产越来越抢手，价格也是水涨船高；而三四线城市的房产，尤其是远郊的老破小，价格不断下跌，很难卖出去。有的人为了孩子上学，着急买下核心区房子，不惜高价；有的人想卖三四线城市的房子，却无人问津，真是天差地别。

小编认为政策虽在努力托住楼市，可重点还是核心区；资本就像精明的猎手，只对优质资产下手；人口也如同水流，自然向有产业的城市汇聚。高价卖房的人是否后悔，其实答案早就在这场市场变迁中写好了。